下面是小编为大家整理的房地产项目定位及开发主题可行性评估【完整版】,供大家参考。
1. 房地产项目定位及开发主题可行性评估 1.1. 项目命名及根据 苹果园案名释义：
◎ 大众化品牌：“苹果”平实而不失高雅，能走上国宴席，亦能进入寻常百姓家，独具的亲与力而广受欢迎，“苹果”预示着我们的产品定位：高品质、平价的大众化品牌。
◎ 充满健康活力的生活：“苹果”秀出自然、充满健康、活力、亲切与田园野趣的快乐。
◎ 不动声色的浪漫：苹果丰硕圆润，独立又依存既有着自然的恬淡，又有着自由自我的快乐，透露出一种不动声色的浪漫。
◎ 生在凤岭的苹果：在凤岭，苹果已成为现代时尚、观光旅游、休闲娱乐、购物的代名词。
1.2. 项目功能定位方案 1.2.1. 项目定位及经营主题 综合市场研究数据及结论，我们能够获得如下推断：
本项目规模宏大，客户定位务必有广度，单一狭窄的客户定位不能满足本项目进展的需要。
本项目地块从位置、形状、进展潜力大。
1.2.2. 项目主题要点及重要：
苹果园 —— 南宁最大旅游式山水生态住区 引领时尚的领跑者，具有 8 大优势：
1) 理念优势。为南宁第五代生态型住宅社区，以优质居住空间引领时尚，倡导全新 的生活方式与居住模式。
2) 规模优势。本项目为南宁市最大的房地产进展项目，居住空间与环境空间广阔。
3) 价格优势。本项目定位为南宁市的优质高档物业，在价格上却属中档。突显本项目物超所值的价格优势。
4) 环境优势。抽样调查数据显示，南宁居民购房决策影响因素的第一位为环境，优于价格（第二位），交通（第三位）与物业管理（第四位） 本项目具有南宁市房地产项目中独一无二的山水景观，真山真水。只要合理利用地形地貌，定可打造出南宁市最具特色的山水住区。
5) 产品优势。本项目由著名规划设计师设计，名师手笔，打造世纪经典，为南宁前所未有的产品。
6) 配套优势。本项目配备有学校、超市、医院、会所、运动场等设施，小城规模，足不出户，一切无忧。
7) 科技优势。本项目使用当前国内先进适用的技术与设备，为项目住户提供高品质的服务。
8) 服务优势。本项目强化与提升物业管理职能，优化社区服务，倡导社区文化，力创南宁最佳居住环境与文明住区。
主题要点：
两个飘逸的广场，两个现代（西方）文化与古朴（广西）文化相融汇，集文化、休闲、旅游、步行街为一体的商业文化。三个山势居住群体的升华。构成了苹果园的灵魂。
在青秀山的绿肺功能梦想成真之前， 苹果园的绿肺呼吸节奏已经开始了。
所有建筑物都象苹果一样结成丰硕的果实。五彩缤纷不一致大小的果实就象居住的房子。
苹果园 … 生态园 转基因…中西文化的基因合成 由苹果树叶上的甘露汇合而成的水源将穿梭于苹果文化的空间之中——健康的文化、享受生活的文化、丰硕的文化。一幅动人的苹果生长故事的画面，将在苹果电影院中展现于世。两条贯穿的步行街把文化与生态融汇在一起——这就是苹果成长的故事。
一片片嫩绿的苹果树叶，穿插于苹果之间，保护它们健康成长，同意着雨露，它们将成为新生态居住空间的绿地。在青秀山脚下生长起来的苹果树，将围绕着青秀山一棵棵成长，扩大绿肺的空间边界。最终人们在苹果树下钓鱼。
1.3. 项目潜在销售客户来源及消费行为分析 1.3.1. 潜在客户来源 南宁市房地产市场正处于起步阶段与高速进展阶段，客源广泛。另外，由于南宁省会城市的集聚效应所产生的巨大需求，在今后几年内也会显现。
对本项目客户来源的推断，基于如下分析：
南宁市在售楼盘的客户情况分析。
南宁市城市经济进展所带来的需求分析。
外地客源需求的增长预测。
根据人口增长、收入增加、住房更新换代、城建进展等因素所作的前瞻性研究。
估计本项目的客源要紧来自如下几方面：
由于折迁补偿产生的买家。
第一次置业者。（如结婚产生新家庭） 第二次置业者。
多次置业者。
特殊企事业单位、政府官员。
城市化进程（如撤县改区），人口入城产生的需求。
沿海、边贸产生的新客户。
南宁周边县市先富起来的小老板、暴发户、特殊企事业单位、政府官员，有意愿在南宁购房置业者。
1.3.2. 核心客户构成 来源 二 次置 业者 市内暴发户、小老板 高收入行业职业经理 国 家公 务员 沿海、边贸、矿业产生的老板、暴发户 特 殊 企事 业 单位 外 地 来 南宁 的 置 业者 比例 30% 15% 5% 10% 10% 10% 20% 要紧针对二次置业者、来南宁置业的人士及高收入阶层。
别墅定价约 40-80 万元/栋，多层定价 18 万-25 万/套。
对环境要求特别高的人士。
对配套设施与服务相当看重的人士。
追逐时尚与创新的人士。
1.3.3. 潜在客户消费心理及消费行为 潜在购房者追求“物超所值”的物业。部份购房者属享受型买家，部份买家为省会置业者，对楼盘的品质要求较高。
收入较高，对综合居住环境要求较高。对价格反应的敏感度较弱。
对物业管理服务与生活设施配置要求较高。
购房专业知识较强。务必用良好的品牌与理念加以引导，以制造新的生活方式为卖点。
对时尚、创新与高科技的住宅产品较感兴趣。
1.4. 项目定位可行性评估 1.4.1. 项目定位对周边地区及南宁市相似项目竞争格局的影响 本项目居住人口将接近 5.5 万人，为南宁市城区人口的 3.1%。项目进展对南宁市城市进展及房地产业进展将产生巨大的影响。
本项目的进展，将大大改善居住社区的形象，打破南宁市房地产市场的旧有格局。
本项目作为南宁市最大的房地产进展项目，对市内的其它项目将形成巨大的竞争力。
本项目“旅游小区”、“山水住区”、“花园式生态家园”的理念将使本项目完全超越南宁市现有的房地产项目，起到强大的示范作用。“第五代生态住宅”的概念将带动南宁乃至广西房地产业的的产品升级换代。
本项目也将成为广西房地产业的第一品牌。
1.4.2. 项目定位实现的可能性与现实性 南宁首席“旅游式山水生态住区”理念的提出与实施，使本项目具有超越其它项目的品质,以产品制造市场。
南宁市居民的居住水平已经接近 10 平方米/人，急需升级换代产品，本项目的开发迎合了市场的需求（特别是二次置业的需求）。
城市的进展、人口的增加，外来人口入驻省城，都使本项目的进展获得契机。本 项目正迎合了这一需要。
1.4.3. 项目定位实现的关键因素分析 苹果园占地达 1000 多亩，开发周期长，务必保持其连续性。项目开发起点务必高，做成中高档，使项目形成“领跑者”、“示范小区”的形象。否则不足以吸引买家购买，同时也不利于项目整体价值的提升。
为克服“偏远”、“交通不便”、“配套不全”等项目固有的不利因素的影响。苹果园须在“生态”、“环境”、“户型”上下功夫，力求在楼盘品质上有一个飞跃提高，先造环境后卖楼。
2. 项目规划设计建议 2.1. 总体布局建议 （一）核心规划理念：
以人为本，表达生态、科技、文化的可持续进展，制造南宁最佳的园林山水生态住区，构建引领 21 世纪居住水平的高品质示范居住区。
（二）哲学观 1) 表达“天地合一”的自然观——山地生态观。
2) 系统观——规划设计充分考虑与尊重整体性与可持续进展空间。
（三）规划设计构思 贯彻项目“南宁市首创旅游式山水生态住区”的项目定位。
充分表达“旅游住区”、“山水住区”、“生态住区”三个特点。
充分利用与保护自然生态条件——地形、地貌、水源及环境背景等，制造优质的居住环境，总体布局要充分表达巧于利用地貌、与环境融为一体、构图生动活泼、规划结构清 晰、环境整合有序、生活出行方便、物业管理科学。力求形成湖光山色、山川秀丽钟灵、百花盛开、绿树掩映、山中城、城中湖，“山、水、林、园、花、城”融成一体的美好家园。
（1）从项目内外部空间环境的整体考虑，注重处理规划组织结构与表达自然环境及地域文化特征的关系，达到人与自然的与谐。
规划过程中要贯彻可持续进展理论中著名的 3R 理论：通过对山地生态系统的有效调控，减少（Reduce）山地环境中可能产生的各类危害；通过合理运用山地建筑形态（如掩土建筑或者架空建筑），利用建筑顶部的覆土层或者架空的底部增加植被，以实现对土地资源的再利用（Reuse）；通过悉心保护山地生态系统中的各个要素，促成山地生态系统内各要素的良性循环（Recycle）。
（2）处理好规划结构骨架、组团规模均衡、居民出行方便、绿地率达标及建筑组群间的合理间距等问题。
（3）制造积极多样的空间，满足新时代的生活方式与人性个性化进展的需要，同时注重传统文化的连续。
（4）合理布局以获得良好的声环境，最大限度降低噪音污染。
（5）充分利用原有水系，构造富于动感的景观水系，满足人们的亲水本性。形成整个住区山水相融的特色。
（6）提供充足的室外体育休息综合设施与山区缓跑径，把居民带往健康锻炼之路。
（7）居住区内实施无障碍设计，方便休闲，渡假人士生活之便。
（8）考虑设置先进完善的通讯系统，令使用者能够方便快捷地与外界沟通。
（9）合理布局服务设施，使居民能方便地获取内心安宁与精神愉快，又能拥有物质生活的满足。
（10）充分考虑分期进展的需要。每一区的住宅进展具有独立性，能享受到自然的环境，同时在进展的过程中能够保持相对的完整性，直至整个居住小区完全落成。
（11）强调主入口的设计，形成宏大的气势。
（12）在“苹果园”内部考虑设置一所名牌中学，占地约 100 亩，并考虑结合多层次教育，远程教育等。
（13）项目会所配置:53400 平方米,首期建 10000 平方米. （14）充分考虑苹果园的山水景观，营造南宁市独一无二的生态山水住区。营造表达居住环境自然化的绿化体系。见表：
表 6.1-1 坡度与山地建筑的生存关系 类别 坡度 建筑场地布置及设计基本特征 平坡地 3%下列 基本上是平地，道路及房屋可自由布置，但须注意排水。
缓坡地 3%-10% 建筑区内车道能够纵横自由布置，不需要梯级，建筑群布置不受地形的约束 中坡地 10%-25% 建筑区内须设梯级，车道不宜垂直等高线布置，建筑群布置受一定限制。
陡坡地 25%--50% 建筑区内车道须与等高线成较小锐角布置，建筑群布置与设计受到较大的限制。
急坡地 50%--100% 车道须曲折盘旋而上，梯道须与等高线成斜角布置，建筑设计需作特殊处理。
悬崖坡地 100%以上 车道及梯道布置极困难，修建房屋工程费用大 表 6,1-2 山位特征与景观利用 山位 空间特征 景观特征 利用可能 山顶 中心性、标志性强 具有全方位的景观、视野开阔、深远、对山体轮廓影响大 面积越大，利用可能性越大，并可向山腹部位延伸 山脊 具有一定的导向性，对山脊两侧的空间有分割作用。
具有两个或者三个方向的景观，视野开阔，表达了山势。
面积越大，利用可能性越大，并可向山腹部位延伸 山腰 空间方向明确，可随水平方向的内凹或者外凸形成内敛或者发散的空间，并随坡度的陡缓产生紧张感或者稳固性 具有单向性的景观，视野较远，可表达层次感。
使用受坡向限制，宽度越大、坡度越缓，越有利于使用。
山崖 由于坡度陡，具有一定的紧张感，离心力强 具有单向性景观，其本身给人以一定的视觉紧张度。
利用困难较大 山麓 类似于山腰，只是稳固性更强 视域有限，具有单向性景观。
当面积较大时，利用受限制较小。
山谷 具有内向性、内敛性与一定程度封闭感 视域有限，在开敞方向形成视觉通廊 当面积较大时，利用受限制较小。
盆地 内向性、封闭性强 产生视觉聚焦 当面积较大时，利用受限制较小。
（四）规划设计分区方案（附图） （五）后续土地储备建议（附图 （1）用地平衡表 序号 用地分类 用地面积(平方米) 百分比(%) 1 总用地面积 2 居住用地面积 3 市政道路用地 4 多层住宅用地面积 5 别墅用地面积 6 公建用地面积 7 道路广场用地面积 8 公共绿地面积 (2)要紧技术经济指标 序号 项目 指标(平方米) 1 总用地面积 2 总建筑面积 其中 住宅建筑面积 公建建筑面积 3 居住总户数 4 总居住人口(3.5 人/户) 5 人口毛密度 人/公顷 6 平均住宅层数 别墅 3 层,多层 6 层 7 建筑密度 % 8 容积率 (平均) 9 绿地率 % 停车位 2.2. 建筑风格建议 （一）随着生活水平的日益提高，消费者的精神需要得到进一步表达。买家从注重地段、平面设计、价格、物业管理等等逐步过渡到追求小区绿化环境、景观、建筑外观等精神领域上来。南宁市的消费者对住宅建筑风格的要求也越来越高，如何把握这些消费心理，是房地产开发成败的要紧因素之一。
（二）目前，南宁市热销楼盘的建筑风格要紧集中在如下几方面：
欧陆式，带有异国情调的建筑风格仍然受到购房者的追捧。如澳洲丽园。
富有现代气息，简约明快的建筑风格得到相当多购房者的认同。
具有豪华高贵气氛的建筑外观在南宁最受买家欢迎。
（三）当今世界建筑设计流派中，出现了一种所谓的“地方主义”（Regionalism 或者Localism），是指在建筑上汲取本地的、民族的、民俗的风格，使现代建筑中表达出地方特定的风格。
“地方主义”不等于地方传统建筑的仿古、复旧，“地方主义”建筑归根到底还是属于现代建筑，在形体上表达地方传统与地方特色，具有很大的有用主义。
中国具有悠久的传统历史，现代建筑基本上又是外来的体系，是从西文引入的，而不是本地产生的，地方风格、传统风格、民俗风格的建筑很少进展。
—— 苹果园规模宏大，能够在建筑风格上进行一些探索，以引领南宁乃至广西住宅建筑的潮流。
—— 南宁市的建筑（不管是新建筑还是旧建筑）均很少表达地方特色与文化底蕴。假如能作一些成功的探索，将可引起轰动效应。
—— 建议在“南方建筑风格”或者“八桂建筑特色”上作一些突破。
1) 把传统、南方建筑的基本形...