物业公司工作总结及工作计划 物业公司工作总结及工作计划物业公司工作总结及工作打算1以前总想长大，这样就可以不受约束、以前总想上高校，这样就可以离开家、以前总想毕业、这样就可以开头工作。想想下面是小编为大家整理的物业公司工作总结及工作计划 ,供大家参考。
物业公司工作总结及工作计划
物业公司工作总结及工作打算1以前总想长大，这样就可以不受约束、以前总想上高校，这样就可以离开家、以前总想毕业、这样就可以开头工作。想想一年又要过去，时间就这样不经意不经意的一年又一年，这是第一次写年度总结，竟然觉得这样可怕，到不是怕写东西，是真的看着自己渐渐变“老”。我开头变得不那么羞怯，开头渐渐成熟，开头一个人生活。想想这么久也过去了，我已经习惯，习惯了这种生活。一个人又能怎么样？时间照样照旧，所以我会很努力的珍惜着每一天。我的专业：物业管理。最终如自己所愿选择了和自己专业有关的工作，我真的很期盼，我也真的很想做好，我告知自己假如选择了在这一行里，总有一天我晁心如会很优秀会很有成就。
在这两个月里我学到了许多，虽然很繁琐但是很受益。在回顾过去两个月的奋斗中，觉得每一天都是这样的充实，而后踏进新的年度，随着自己阅历的累积，我的步伐会更加坚决。作为一名前台，这一段时间学到了接电话的技巧、学到了处理投诉以及接待业主的方法，总之一每天在进不，虽然每天有很多琐事但是我从来没有埋怨过由于我知道这份工作的本质就是这样，有一句话不是这样说的吗：“欢乐也是一天不欢乐也是一天，为什么不让自己欢乐的度过每一天呢？”虽然这句话很俗可是莫非不是这样吗？所以我会调整自己的心情，遇到不快乐的了找小常、小高〔前台同事觉得这样称呼好亲切〕聊两句当然有时候也会埋怨几句但是都会说完之后忘掉，所以我很充实。这
两个月我很努力记工作中需要用到的动西，由于我想很快的适应其中，还好我做到了，对自己的表现我还是很满足的，所以发工资了我就会小小的嘉奖自己以此来激励，嘿嘿。当然自己也存在许多问题，比方：礼仪礼貌不规范、有时会对工作熟悉不够，缺乏全局观念、组织力量不是很强，对工作流程业务不够熟识、处理事情不够敏捷、等，这些我都会努力克服并加予改正。最主想说说明年的准备与打算，由于过去了就是过去了，应当把明天把握好，同时我也信任我肯定会做得更好。
20xx年打算：
1、升职为楼管员。有那么多好的典范树立在我面前我想我会做得很好，由于经过大家的努力我们这个部门渐渐成长也渐渐在完善，每个楼管每天奔波在办公室与每栋楼上，真的很辛苦。冬天从外面回来的时候看着大家被冻得红红的脸蛋我真的都好心疼，一年了大家辛苦了。
2、提高工作主动性，做事要干脆坚决。由于年龄的问题有时候对待工作不是很细心，而且总是很拖拖拉拉，以后肯定会对接到的投诉以及业主的修理问题准时处理，存在问题的准时上报各个部门上级领导。争取避开问题挤压而导致工作量加大。
3、做好登记以及回访工作。感谢这段时间设备管理部的主动协作，让我们的工作得以顺当开展。做好仔细总结和每天的登记内容，确保业主的修理问题准时处理，做好回访工作，保证各项问题当天解决处理。
4、做好沟通沟通。物业管理属于服务性行业，所供应的商品是无形的“服务”。它的各项管理说究竟是为业主供应各项满足的服务。我们必需持续改良自己的服务质量才能够始终满意业户的需求。“勿以善小而不为”，改善服务的每一个可能都要当作大事来切实落实；“勿以恶小而为之”，损害形象的每一个详情，都不能当作小事而置之不理。改善服务质量要从点点滴滴做起，要使每一点改善都能带给业户更大的便利与满足，这就是物业管理服务生命的源泉。所以做好沟通，我们的“服务”才能做得更好，才能更深化人心，才能得到业主的确定。
5、做好业户投诉接待与处理，把业户投诉作为珍贵资源。以主动的姿势正视业户的各种投诉，不断反省自我，把业户投诉当珍贵的资源，才可以准时发觉管理与服务中的缺乏，尽可能的去改良服务，促进管理服务质量的不断创新与提高。总之，业户的不满就是物业公司工作改良的方向。发觉问题即使解决问题我们的服务体系才能更完善。
6、做好与各部门的协作与协调。以便合理的利用最少的人力解决最大的问题，准时翻阅日常修理登记，避开重复问题重复解决。
20xx年通过工作发觉的问题：
1、c、d区水压问题〔其中23号楼11层尤为严峻〕，周六周天水压特殊小，严峻影响了业主的生活，由于拖得时间较长所以许多业主剧烈投诉和不满，站在业主的角度看待这个问题确实让人很难接受，一家人就等着周末好好休息下结果没水，业主的心情我们都可以
理解，当然肯本问题也不是物业管理处的，但是业主有问题想到的是我们，所以工作中他们的心情我们都能理解，盼望从根本上协调的解决此问题，以便提高业主的生活用水保障多我们的工作也是也是一大改观。
2、宠物乱跑问题。许多人看到狗就会心理反应的感到可怕，从而导致生气心情。园区中有许多小孩，他们的思想没有到达思索问题的力量，看到了也不会可怕，有时候会去触摸，大一点的宠物狗略微一碰都能撞到，如今人们对孩子的关怀尤为突出，所以应当有待加强与宣扬，避开不必要的冲突与争吵。
3、电梯问题。据我统计平均每天都有四个左右是电梯故障问题，记得一次特殊清晰一位老人在前台报电梯故障，始终在颤抖，老人说自己吓的都没缓过神。也有许多业主对电梯提出不满，随着人们对生活水平的提高以及人们对生命的重视，电梯问题显得尤为重要，盼望各级领导与电梯贵公司协商处理解决肯本问题，以避开不必要的事情发生。
4、随着工作的开展每一天遇到的问题确定都不一样，我会仔细负责的对待每一个问题，准时追踪确保做到每一项工作都得以顺当开展。我信任新的一年我会更杰出，业务也会更加娴熟，晁心如：加油。
最终感谢这两个月每位同事对我的关心与关怀。随着南区的成立我们的队伍会越来越壮大，人才也会越来越多，我们的口碑也会越来越好，当然我们的公司也会更加完善更加辉煌。最终：祝福各部门
工作都能顺当开展并且得以顺当完成，祝福各个领导身体健康、工作顺当，祝福每一位员工在富力城的每一天都能快乐欢乐、都能充实自己、都能学到学问。虽然没有多么华丽的语言但是每一句都是我专心写的，让我们一起加油吧！
物业公司工作总结及工作打算2敬重的业户：
您好!
为提升***物业服务分公司的服务品质，促进业主对物业服务公司服务工作的认知度，保障业主在物业管理活动中的知情权、监督权，现公布我司八月份工作总结和九月工作打算，欢迎各位业主/住户询问、监督。
八月工作总结
1环境管理服务部
1、小区水池的清掏与冲洗;2、绿化浇水、绿化修剪、绿化补种;3、小区架空层、路面的冲洗;4、小区倾斜树木扶正;5、“美城美园”工作整改;2物业管理服务部
1、对商业街装修和材料堆放规范管理;2、小区车辆停放管理规范苑区车辆停放;3、小区井盖油漆翻新;
4、楼道公区杂物垃圾清理;3工程修理服务部
1、第三方施工进度跟进;2、小区遗留问题跟进;3、设施设备保养、检修;4物业服务中心
1、8月社区文化活动开展;2、***催费工作的连续开展;3、**地块的收楼手续的办理;4、***幢收楼资料的交接。
九月工作打算
1环境管理服务部
1、病虫害防治及四害消杀工作;2、苑区楼道卫生细化;3、****绿化品质提升;2物业管理服务部
1、加强**别墅装修管理;2、加强**装修垃圾堆放;3、张贴***层显以及标识;4、加强小区车辆停放规范;3工程修理服务部
1、第三方施工进度跟进;
2、小区遗留问题跟进;3、设施设备保养、检修;4物业服务中心
1、9月社区文化活动开展;2、**收楼手续办理;3、催费工作的连续开展;4、中秋的节日装饰的布置。
物业公司工作总结及工作打算320xx年转瞬即过，已经过去的20xx年,是极不平凡而又富有挑战性的一年,面对物价指数上涨、社保基数上调、最低工资增加、住房公积金增加以及困扰行业的“用工荒”等问题，物业公司克服了重重困难。在冗杂多变的市场经济条件下,经受住了严峻考验。一年来，XX物业管理人大胆开拓，勇于实践，奋力拚搏，搭建了坚实的进展平台，使物业管理逐步向科学化、规范化、标准化、专业化进展。
回顾物业公司一年来的工作，有付出、有收获，有汗水、有成长。物业公司从年初开头紧紧围绕“体系执行、服务质量提升年”的年度主题，坚持员工与企业同进展、共进步的核心理念，依托全体员工的主动投入，紧急有序的开展着各项物业管理工作。通过实践与探究，创新工作思路，强化内部管理，严抓品质服务，提升整体质量，努力适应新形势下物业管理工作的进展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。经营上总体实现收支平衡并略有盈余，基本走在了健康的进展轨道。为后续的进展奠定了坚实的基础。现将20xx年的主要工作及存在的缺乏总结如下：
一、20xx年度物业公司本部全年完成的主要工作：
二、20xx年度财务经营指标完成状况分析(略)
三、20xx年度物业公司行政(人力资源)指标、客户指标、流程指标完成状况分析(略)
四、20xx年工作开展过程中存在的缺乏及改良措施：
(一)二、三检质量不高
物业公司的经济效益与其服务质量是相辅相成，密不行分的。良好的服务质量可以促进物业费的收缴工作得以顺当进行。反之，则不然。而有效的品质管理又是服务质量提升的有力保障。20xx年，物业公司的年度主题是“体系执行、服务质量提升年”，从年初开头，公司本部就组织职能部门制定了物业公司各部门/各管理处绩效目标考核责任书，细化各项考核指标及考核方法。并在各个管理处中推行由管理处自行组织的每月两次的三级检验和公司本部组织的每月一次的二级检验。以通过二级检验和三级检验，检查各管理处在日常工作中目标绩效工作、流程管理、供方管理、设施设备管理及客户指标等的完成状况。但是在推行的过程中效果不是很好，质量不高。详细表达在以下方面：
1.由管理处组织实施的三级检验存在走过场现象。个别管理处针对每月的三级检验，没有严格根据体系文件的要求仔细进行检查，而是为了应付公司的二级检验，对于检查敷衍了事，导致三检成为走
过场，这种状况发生主要是由于管理处经理对于三级检验的熟悉不深造成的。
2.管理处组织、实施的三级检验次数不够，甚至个别管理处由于管理的事务单一及其它因素，没有组织实施三级检验。
3.管理处组织实施的三级检验存在开单不够及重复开单的现象。为了快速推行物业公司的二三级检验，快速订正管理处的不正规现象，提升整体工作质量，公司对二三级检验提出了详细的量化标准，要求由公司职能部门开出的订正指导单每月合计不少于3单，依此类推，管理处每月应开12单，但在已经进行的二级检验中，管理处往往开单不够，并且针对同一类问题存在重复开单的现象。这种状况主要由于管理处经理没有仔细学习公司体系文件所致。
4.由物业公司职能部门联合实施的二级检验中针对管理处月度绩效目标打算的检查、核对不够仔细。根据要求：在检查时，应根据管理处月初的月度绩效目标打算逐项查阅相关的记录、表格及相关资料等，并依此给出相应的分值，但在实际检查时并没有得到很好执行，导致得分消失虚高。
5.针对二级检验结果，公司职能部门在确定该管理处当月月度绩效目标、指令性打算及体系执行检验考核总得分时，因考虑到不够85分将扣发部分绩效工资，为了不影响管理处的工作热忱，消失酌情给人情分的现象。
6.管理处对于订正指导单的整改有不准时关闭现象。
以上状况的消失，导致公司20xx年推行的二、三级检验没有
表达出更好的效果。在20xx年的工作中，物业公司职能部门首先，通过组织学习体系文件的相关内容，提高管理处经理对之的熟悉;其次，就检验的详细详情、要求等加强培训，使管理处经理能够把握检验过程中应当把握的重点;再次，在实施检查的过程中要求职能部门仔细、逐项的进行检查;最终针对检验结果，将不再考虑体系执行接受期的问题，严格依据结果给出实际分值，该扣工资的决不加人情分。
(二)协调协作意识缺乏
做为一个部门或管理处的领导，在日常的工作中所表现的沟通协调的力量，更多的是表达在事务的处理方式上。在过去的一年里，物业公司的年度工作基本完成了，然而在部分工作的完成过程中常常消失公司职能部门之间，职能部门与管理处之间，管理处内部的部门之间，管理处与管理处之间相互扯皮、推委现象，致使详细工作的开展受到肯定影响，直接导致工作效率下降。比方在小区日常的报修处理上，XX工程部和XX工程部之间就存在这种现象，报修的延误处理使管理处的日常工作很难开展;这种现象主要是当发生职能交叉时当事人的本位主义造成的，克服这种现象除了除了各司其职、各负其则外当同一件事需要由两个以上部门共同完成时，大家要站在物业公司全局的角度来衡量和思索问题，以牺牲小利益，实现大利益为目标，主动加强沟通，妥当理顺关系，确保公司内部实现快速、无障碍运行着力推动效能建设。
(三)多种经营思路不宽
由于深圳近年连续上调最低工资标准、上调社保基数、增加住
房公积金、增加企业纳税等因素，使物业管理企业运营本钱大副飑升。物业管理本属微利行业，如此以来物业管理企业都在面临巨大的经营压力，万科、中海、金地等知名企业都不同程度的实行了收缩战略，不是自己开发的楼盘只要盈利过小或不盈利则坚决退出，以此来降低经营风险。而物业公司如今管理的XX、XX、XX都是地产公司开发的楼盘，就连XX小区虽不是自己开发的小区也因承当了肯定的社会责任和地产的后续开发而无法轻言弃舍。如此以来就造成了“其实不想走，其实我想留”的现状。怎样营造较好的生存环境，减轻公司的经营压力成为衡量管理处经理工作力量不行或缺的重要指标。节流究竟有限，开源才是根本，物业公司也把拓展作为20xx年的年度任务之一，旨在通过规模扩大、资源共享实现效益提升。然而财务数据显示，较之往年，管理处20xx年在多种经营方面并没有很好的开拓思路，利用现实的有利条件有效的拓宽收费项目。如现有的空臵房屋、空臵广告位、二手租赁、上千户的广告资源、公共空间、建筑设施等等，20xx年，管理处若能很好的利用以上资源，努力开拓收费项目既能适当的增加员工福利，又能有效的减轻物业公司的经营压力。
(四)培训落实相对欠缺
在20xx年初制定年度工作打算时，物业公司的各部门、各管理处都作了详实、详细的年度培训打算。然而培训的效果却不是很明显。纠其缘由，主要表达在两点：一是培训的内容和培训的过程没有做到内容贴近实际，过程不够生动;二是培训打算在年度工作的开展
过程中没有得到较好的落实。加强培训、提高员工素养是促进员工成长提高服务质量的最正确途径，因此培训工作是物业公司20xx年的重要任务之一，对物业公司来说具有极其重要的战略意义。
如何做好培训这个科目?我个人认为：首先要明确人员培训的目标，从总体上来说，培训的目的是提高人的素养。企业员工培训的目标就是“培训为物业公司的进展服务，培训与管理处的详细管理结合”。其次明确人员培训的内容，培训的内容因人员所处的不同职能部门和不同级别而会有很大的差异，但一般来说，培训内容包括以下两个方面：1、思想道德教育。应把树立企业形象、企业使命、企业愿景、企业核心价值观、职业道德、服务规范、工作纪律作为培训的重要内容。让员工充分理解企业的经营理念、工作守则;2、把握工作技能，包括体系文件内的规章制度、操作流程、岗位职责等等。再次明确人员培训的方式，可以按不同手段来划分，如言教法、身教法、境教法等等;最终是加强考核的环节，培训的内容和过程只有通过考核的环节才能有效的检验，因此在20xx年的年度工作打算制定中，检查阶段性考核的次数和通过率也位列其中，假如管理处、职能部门的培训没有考核记录或通过率不高，将直接影响年底的年度考核总分。
(五)企业文化沉淀不够
企业文化是指一个组织由其价值观、信念、仪式、符号、处事方式等组成的其特有的文化形象。它包含经营哲学、价值观念、企业精神、企业道德、团体意识、企业形象、企业制度、文化结构、企业
使命等方面。良好的企业文化为员工制造良好的就业环境，激发员工的工作热忱、使员工能够在身心愉悦的境界下制造性的开展工作。
物业公司虽然早在20xx年就重新创立了完好、客观、特有的企业文化，却没有得到更好的推行。为了有效的提高企业员工对物业公司企业文化的认知，公司要求每周一早上公司本部由中层以上管理人员轮番就企业文化的理解结合日常生活讲一个关联的小故事，然后带着其他员工领读企业文化。同时要求各管理处在集体场合包括升旗、员工大会、各类培训中穿插企业文化，从而加强物业公司各级员工对企业文化的熟悉，继而到达理解、执行的目的。就管理人员而言，对企业文化的推行更要走在基层员工的前面，假如连管理人员都不能做到把握企业文化的精髓，哪麽奢望全员推行只能是痴人说梦，然而现状是个别管理人员别说把握精髓，就连记忆的简洁环节都做不到，何谈推行?下面的员工又怎样看待?个人以为，首先从管理人员开头，每个人都从理解企业文化上下工夫，尽快让自己先行把握企业文化，推行时敢说向我看齐，利用各种环境、各种时段，努力通过身体力行制造良好的企业文化气氛，使物业公司的企业文化成为人们津津乐道的亮点。
(六)基层队伍不够稳定
综观20xx年各管理处的人力资源目标中的职员综合满足指数、职员综合不满足率、职员月平均流淌率等指标，都有些差强人意，由此衍生的直接结果就是：这边物业公司耗费人力、财力
不间断的聘请人员、培训人员，那边各管理处每月大量的流失。
人员流失最高的管理处甚至到达了年100%以上的流失率，流失最低的也超过了年60%。远高于正常状况20%左右的流失率。虽然这当中也有诸如部分员工特别缘由、行业普遍流失率高等客观因素，但更多的还是表达了管理处经理及管理人员打造和创建团队核心分散力的力量欠缺。基层队伍的不稳定给管理处日常工作的开展造成了极大的困难，整体服务亦随之下降，客户满足指数也因此而受到影响。
在团队建设，打造核心分散力方面首先得学会对员工的充分敬重，不懂得敬重一切将无从谈起。这种敬重不是来自“人人公平”，而是来自“人总有比自己强的地方”，而且这种敬重是看的见、感觉的到。比方虚心、守信、虚心、平和、授权等等;其次是沟通，通过沟通把状况了解上来，把影响施加下去。要懂得拉近话题、融洽气氛、了解需求、施加影响。接着就是服务，这是团队建设的核心。要把发号施令、监督等字眼压下去，更多的想的是对团体的责任，要更多的关怀下属员工的工作及生活，让员工感受到集体的暖和。激发员工共同努力把工作做好。下来就是要做到奖勤罚懒，充分运用激励和惩处手段，要对事不对人，处理公正，让下面的员工心服口服。尽量少用惩处，多用激励，而且激励更多的是精神层面上的最有效的是对员工真诚的敬重和信任、充分有效的授权和对成果准时的确定。“士为知己者死”，虽然有些夸张，但作用决不行低估。最终，也是最重要的，就是导向问题，要把握好前面的种种都是为了这个环节，把前面几项的作用进行综合提炼，产生出合力，达至保持队伍稳定、提升团队分散力、战斗力的终极目标。如真能做到这样，20xx年各管理处乃至
物业公司的整体团队建设将上升到一个崭新的台阶
五、20xx年工作展望
结束语：
小平同志曾经说过“进展才是硬道理”，这句话时刻鞭策着物业公司放眼将来，开拓创新的步伐。XX物业公司依靠全体职员的强大后盾力气，不墨守陈规，努力适应日趋激烈的市场竞争，力争在深圳物业管理的行业中确定自己的江湖地位。当然，在市场竞争中，我们也会从物业公司自身进展的实际状况动身，决不好高骛远，不刻意强求，按市场运行机制做事，注意实效性，制造更大经济效益的同时，树立具有特色的XX物业品牌效应。20xx年已经结束，崭新的二0一二年已在眼前，回顾过去，我们豪情满怀;展望将来，我们信念百倍。在新的一年里，XX物业人将以更加务实的作风、更加进取的胸襟、更加饱满的热忱、更加昂扬的斗志，在XX领导下下，通过物业公司全体员工的共同努力，向着把XX物业做强、做大的终极目标而努力!物业公司工作总结及工作打算4新的一年要解放思想。要勇于打破墨守陈规、故步自封的保守主义思想，要敢于打破自私狭隘、各自为政的自由主义思想，要擅长打破因循守旧、安于现状的懒散思想，主动突破，大胆创新，规范管理，公司才能有所进展。主要做好以下几方面的工作：
1、建立健全组织机构，充实相关人员，建立健全规章制度。要调整人员年龄结构、学问结构、组织结构，建全公司进展必要的组织结构。任人唯贤，唯才是举。打破藩篱，突破进展。
2、完善物业服务项目经营目标承包制度，加快推动落实，激发公司、项目、个人的活力，创新物业公司经营管理体制，真正实现物业公司的进展提高壮大。
3、加快财务制度的完善，提高财务部门管理的职能作用。转变财务会计功能为主为管理睬计功能为主，充分发挥公司一级的决决策、规划、管理、进展等职能。
4、稳步提升现场管理服务水平，规范相关服务制度化建设。要不断加强修理、秩序维护、保洁、绿化及客服等关键工作的制度建设，建立健全企业的服务规范，引导企业的规范化进展。
5、主动开展多种经营，拓宽企业进展空间。就目前济南市的物业服务及公司现有市场来看，想通过单靠物业服务实现盈利基本不行能，就要靠不断的拓展经营范围，靠周边服务，延长服务，增加利润增长点，实现公司的积累和进展。
6、实施主动的市场策略，通过市场开拓、联合经营、兼并重组、优势合作等多种渠道，快速放大企业经营规模，实现规模化经营。物业管理企业没有规模永久也进展不起来，不能只安于现状守摊。市场面前企业进展不进则退，要有剧烈的忧患意识。
物业公司工作总结及工作打算5在20xx这一年来，我全体员工团结一心，艰苦奋斗，勇于拼搏，不断创新，进一步完善和改良了公司的管理和服务质量，组建了一支优秀的物业管理团队，以及严格的质量标准和工作程序;形成了服务与管理相结合的专业分工体系。一年以来，我们紧紧围绕工作规
划、品质建设、内部管理来绽开一系列的工作。
工作规划
依据现有的实际状况，做出工作规划。
自成立以来，管理理念经受了从管理型到服务型的深刻转变，抛弃了过去以管理者自居的姿势，提倡创新服务，业主至上的全新服务理念。在进展过程中即使遭受到了内外环境的挑战，但为业主、使用人服务的理念也始终在沿伸，同时也得到了广阔业主认可。但作为服务者我们并没有满意，而是以主动正确的看法看待在服务过程中存在的服务专业性不强，服务内涵不深，员工待遇以及本钱过高等问题。今年开头，服务中心便审时度势，着手狠抓平安防范、环境卫生和修理事宜，，提高服务中心的运作效率和竞争力。
品质建设
品质，以高质量为坚实的基础，我服务中心把如何提高物业管理服务的质量作为服务中心经营的首选目标。
一、贯彻按ISO体系的有效运作
服务中心成立之初便做好了质量的策划，明确公司的质量目标、要求，以及所想到达的目标，以最合适的服务质量去满意业主及使用人的需要。一年来，服务中心始终根据公司ISO9000和ISO14000的奋斗目标，同时也进一步向业主及使用人展现了公司相关方面优质服务的形象。
二、形成以客户满足为中心的质量体系
自服务中心进驻开头，始终把真诚情人，专心服务作为工作的中心，进一步确定了公司以业主为中心的经营服务理念，今后公司将连续贯彻实施和改良服务质量，提高服务绩效。
内部管理
一、规章制度
公司刚成立时，因服务中心刚建立，一系列的制度及考核都是空白的，这给员工的工作带来了很大的不便。我服务中心快速出台了一系列规章制度。包括：各岗位人员职责，管理制度及各岗位工作人员考核方法。制度的出台明确了职责，分清了权限，也给服务中心员工的日常工作指明白方向，供应了根据。
二、修理方面
为了保证小区广阔住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养打算和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。修理电话24小时有人接听,修理结束后当天回访，修理准时率100%修理回访率100%，修理回访满足率到达99%以上。
三、保安方面
1、在自身管理方面，我服务中心保安坚持一天一小会，一周一大会，进行沟通与检讨。同时，开展专业学问培训。从去年至今，进行了多次专业学问培训，二次消防学问学习。同时实行严格的保安考核方法和工作流程，以及不计名的考评制。嘉奖优秀队员，扣罚表现较差的队员。
2、在外来人员管理方面，我保安部严格掌握外来流淌人员，一律实行来访人员登记和扣押有效证件制，且进行不定期的巡逻。同时因建设初期的施工较多，规范和掌握来访车辆，制造一个平安、清静、优雅的矿区环境。
四、保洁方面
1、我服务中心环境服务部基本上能完成公司交给的任务，仔细遵守公司和管理处的各项规章制度，严格执行清洁工作规程，全天候清扫办公楼大厅、卫生间、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、门等，准时清理垃圾，制造一个洁净的居住环境。
2、我保洁部实行严格的考核方法，同时实行互监制，即保安人员监督保洁人员的工作力度，保洁人员也监督保安的工作状态。使双方得以相互制约，相互鼓舞。也取得了显著的效果。
存在的缺乏
由于工作实践比较少，缺乏相关工作阅历，本年的工作存在以下缺乏：
一、对物业管理服务费的协议内容了解不够，特殊是对以往的一些收费状况了解还不够准时;
二、材料选购开销较大，宏观上把握简单，微观上掌握困难;
三、安保工作形势严峻，自身在山区安保管理上还要下更大的功夫。
服务中心20xx年工作打算如下：
一、员工培训
技能培训：员工行为规范、品质管理基础学问，质量管理体系、清洁剂配比法、玻璃擦拭不锈钢保养法、地毯操作规程、外围清洁流程、办公室操作流程、会议接待流程、洗衣房造作流程、钥匙管理方法、宿舍区管理已完善、新进员工的岗位职责、着装管理规定、考勤制度、注意培训员工平安理念学问，保平安，抓好品质，坚决完成任务，团结协作，事故预防，管理流程，三级隐患排查，实践和创新地面工程完好率及环境美丽，强化思想管理，仔细贯彻学习，做好质量工作人人有爱好环境的理念，提高我司的形象。服务中心自进驻以来，吸取各矿前期物业阅历教训，对员工进行正规化培训，灌输公司的先进管理制度，仔细学习公司管理体系，突发完善自己，养成节省意识，服务人人公平，环境第一每个人的看法解决一切，没有做不好的，意识是我们生存的命脉，并在现场对员工进行工作上技术性的讲解，使物业管理工作逐步走向规范化。
二、管理意识
针对管理人员整体素养和服务意识不够高，各方面考虑不全面等这些问题，管理层人员主动开会探讨，学习公司先进的管理制度，参考有关方面的资料，使管理人员的意识又站到了新的高度。
三、工作详情
在我管理处进驻之前，小区详情工作没有到位，如卫生间死角、职工宿舍死角、职工浴室死角等卫生不堪入目，我服务中心主动扭转员工这种对工作详情的看法，将各卫生死角处理洁净，不再消失之前的类似大事。
四、完善缺乏
针对20xx年工作中存在的缺乏，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：
一、主动搞好与合作方、业主之间的协调，进一步理顺关系;
二、加强业务学问的学习提高，创新工作方法，提高工作效益;
三、管好财、理好账，掌握好常常项目开支;
四、想方设法管理好材料消耗，处理好本钱与工作量的关系;
五、抓好矿区秩序安保工作。
我们知道，虽然在这一年里我们努力的尽心服务，但我们也深刻的熟悉到我们的缺乏，服务中心专业性不强、单一的经营方式、过高的本钱将是我服务中心致命的弱点和缺陷。但我们也明白，这也是我们奋斗的起点，在新的一年里，我们将通过吸取教训、总结阅历、借鉴学习的方法提高自己的专业水平，提升物业管理的品位，满意业主及使用人的要求，实现翡翠谷物业的腾飞。
物业公司工作总结及工作打算6xx年是深化学习贯彻落实的十八大精神的开局之年，也是全面小康社会和中国特色社会主义社会建设的关键一年。在本年度的工作当中，我物业公司努力全面建立标准化物业管理体系，着力提升物业服务品质，打造和谐文明科技园区，着重项目部标准化管理体系的全程推动实施，不断修正、提高、完善，追求管理服务的持续改良。现将本年度我公司工作状况总结汇报如下：
一、强化标准化物业管理体系建设，打造成熟高效物业管理团队，提升物业管理服务品质。
(一)实施标准化流程管理
保障掩盖全部管理过程。
以“业主无埋怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无隐患”为工作标准，重点制定、改善了各项管理服务流程、管理制度、作业指导书;建立了监督管理组织，落实岗位责任制。建立了一套掩盖各个管理环节、实施有效的管理体系。
(二)针对项目实际状况
全程交叉培训考核。
结合项目部的管理实际，针对新员工多、年轻员工多的特点，为保障管理服务品质，力争做到员工业务水平专业化、全面化，物业部年初制定了具体的培训考核方案，通过工程、客服、平安、环境学问的交叉培训考核，使员工物业学问专业化、全面化。同时整理了一套有用的培训课件，编写了《保安人员应知应会》、《客服人员应知应会》。
(三)重视宣扬引导工作
赢得业主理解支持。
成立了项目部宣扬小组，通过宣扬栏、电子邮件等形式，主动主动的"向园区业主公示本公司及物业部的工作状况;宣扬物业部的工作及公司的服务理念;保障畅通的沟通渠道，坚持正确的言论导向;宣扬法律法规和政府部门的管理指导信息;并准时向业主供应平安学问、健康常识、天气预报、租房信息、生活小常识等。赢得了业主对物业管理工作的理解和支持，引导园区业主主动参加园区建设。
(四)推行贴心管家服务
建立嵌入式管家模式。
成立了“贴心管家小组”，形象成了项目经理重点跟进、部门经理分工负责、客服人员跟踪推动的管理模式。更好的为业主供应贴
心服务，每周针对收费状况，分析总结工作阅历，准时协调处理顾客需求。不但使服务品质有所提升，而且胜利化解了收费困难。实现了从“贴心管家小组”成立前的每月收费80余万元，到小组成立后每月135万元的飞跃，基本完成了公司的收费指标。
(五)提倡绿色环保理念
推动垃圾分类工作。
本年初，根据街道办事处的要求，物业部特地成立了垃圾分类领导小组，制定了垃圾分类管理制度及流程，完善了垃圾分类设施，支配专人负责，细致、系统的进行宣扬、培训、监督、落实。实现了园区生活垃圾减量化、无害化的管理目标。使垃圾分类工作最终高质量的到达了市政管委的要求，受到了市、区领导的好评。由于垃圾分类工作的杰出，市政管委拟将我园区列为“垃圾分类优秀单位”。
(六)完善档案管理体系
保持原始完好数据。
档案管理是物业管理当中的一项重要工作，记录着物业、业主和管理过程的真实面貌。设置专人跟进收集、整理、更新，建立了一套完好的档案管理体系和数据库，并保持数据的不断更新，保证了档案的完好性及牢靠性。满意了平安、便捷、快速、具体、真实、完好的档案管理要求。
(七)规范保洁服务过程
满意清洁舒适要求。
监督指导园区保洁工作，制定标准操作监督流程，落实分区负责、定期考核制度，有效地调动其主动性，促进内部和谐竞争，提升园区环境质量。
(八)关注消防、平安工作
保障业主生命财产平安。
火灾是物业平安管理的最大“敌人”，一旦发生火灾，业仆人身和财物都会受到严峻威逼。为此，我们以安保部为中心以项目经理为组长，组建园区义务消防组织，实施严格的消防监督管理并将消防责任分解到各户，向其普及消防学问。
二、完善配套设备设施，保障平安稳定运行，营造放心舒适办公环境。
(一)由于ibm公司独特化需求，在停止正常制冷的状况下还需要延时制冷，经物业部与开发企业及相关部门协调，最终顺当为ibm公司完成延时制冷服务。
(二)因ibm公司延时制冷到11月3日，这给换季检修工作带来了肯定的困难，为了避开影响园区正常供暖，在任务重、时间短、工作量大的状况下，组织工程人员加班加点，牺牲周六日休息时间，圆满地完成了冬季供暖检修工作，11月15日顺当地为园区正常供暖，无一投诉发生。
(三)自接管项目中水站并投入使用以来，因设备缺陷，常常消失故障。尤其是在20xx年10月份中水设备消失严峻故障，使业主投诉冲突加大，影响了物业工作的正常进行，物业部经与开发多次协调，为中水站更换凹凸区水泵4台、电机2台、修理水泵4台，基本保证了中水设备的正常运行，化解了业主与物业之间的冲突。
(四)机房环境改善，机房进行了整体设计、刷漆，使机房分区更清楚，环境更干净，管理更标准。
(五)针对园区设备多、能源公摊量大、业主交费难等问题，项
目部以园区为家，讨论制定全套的节能方案，楼内公共区域及地下停车场实行多项改良节能措施，不断挖掘节能潜力。如：制定大厅灯开关时间，由保安值班人员按规定时间开启，项目员工随时检查随时关闭等方案，有效的掌握能源铺张。
20xx年物业部在以项目经理为核心的管理团队带着下，服务品质有提升，管理方法有创新，文化宣扬有成就的基础上，基本完成了公司的既定目标。然而在项目团队面前仍旧存在诸如中水问题、标识不全、沟通渠道单一等等困难，还需公司总部赐予关注支援，以便使项目管理更加完善，制造企业品牌。
以上就是我物业公司本年度工作状况总结汇报，不当之处还请上级领导批判指正。
物业公司工作总结及工作打算一、20xx年一季度工作内容
1、1月份区物业办对辖区内物业公司及物业服务企业开展培训，针对乡街道、社区进行走访，对文件精神理解不到位等状况进行了专项辅导，对社区物业管理工作人员机构设置是否到位等问题进行了检查，对人员不到位的乡街道进行催促整改，确保后期物业管理工作能够有序开展。
2、2月份区物业办对辖区内物业服务企业及住宅小区进行了巡检，对部分物业公司及住宅小区存在环境卫生差、服务意识落后、管理体制不健全等问题，当场提出整改看法，并协同属地乡、街道、社区负责人绽开联席会议，对物业公司进行约谈并要求限期整改，整
改完成后由乡、街道、社区进行跟进处理，落实整改状况，对屡次整改不到位的企业，下达整改通知，并上报市物业科进行惩罚。当月即处理了深圳开元物业公司管理的万达A、B区住宅项目，多部门联合对万达开发公司、及物业公司下达了清退通知，目前深圳开元物业公司项目经理已经被开除，由万达开发公司临时接回进行大力度投入整改。
3、3月份区物业办根据市物业科要求，每周协同市政协、市物业科专家组成员、各区物业办对我市各区物业管理工作进行互查，相互监督，本月检查组已经对我区万达住宅C、D区及仁和物业公司、黄庄街道进行了检查，且得分较高，发觉扣分项目当即要求物业公司整改，对黄庄街道物业管理工作及业主委员会成立工作进行了专项辅导。
本季度接待信访案件2件，分别为南山郦都、万达A、B区住宅，处理了深圳开元物业公司并准时协调区执法局、雪华乡、宏业村街道对廊坊荣盛物业公司下发了整改告知，要求限期完成整改工作，有效缓解了大规模上访大事的发生。
二、下季度工作打算
1、4月份区物业办严格根据XX市76号文关于进一步加强物业管理工作的通知，对各乡、街道进行考核，并将考核方法正式下发，召开联席会议及乡、街道、社区工作培训会议。
2、5月份区物业办将对我区管理创城工作开展专项督查，对辖区内全部物业公司及物业服务企业进行巡查，根据新制定的考核标
准对物业公司高标准、高要求的进行考核，对考核不合格的企业下发整改通知，对复检仍旧不合格的企业将上报市物业科进行全市通报，并进入物业企业黑名单，禁止其在本市招投标及进展，对已接手的项目进行劝退，联合乡街道、社区同步做工作。
3、6月份区物业办对辖区内各乡街道业主委员会成立状况进行检查，对工作进展较慢的乡街道进行催促，对人员配备不到位的乡街道向区政府汇报，严格追究负责人责任，避开我区在物业管理工作考核中丢分的状况发生。
三．工作亮点
我区物业办在全市范围内抢先成立物业调解委员会，并胜利调解处理6起信访转办大事，有效的化解了业主与业主的冲突及业主与物业之间的冲突纠纷，调解制度健全，人员配备到位，案件卷宗规范，在全市物业调解工作中应当是领先地位。
物业公司工作总结及工作打算仔细落实集团经营管理体制改革的看法精神，实施物业公司项目经营目标个人承包制。结合行业企业的现实状况，起草制定了物业项目经营目标个人承包方法，主动探究现有条件下适合企业的经营管理模式，充分调动公司、项目、个人的主动有利因素，确保企业的健康稳定进展。
通过实施项目经营管理责任目标承包制，项目负责人调查核实项目规模、项目收费单价、项目收费率、开展多种经营状况、用工管理、现场服务状况等。结合项目实际做到心中有数，尽管最终执行的力度不是很好，仅有一个项目签订了合同，但是这对促进公司管理体制创新供应了很好的范例，有助于转变目前项目管理松散、各自为政、主动性不高等问题。对这个项目的运行及效果要仔细总结，进行深化地讨论，为进一步在公司范围内的推广实施摸索阅历。
加强法律法规学问、行业管理学问、企业管理学问、现场管理服务规范等方面学问的学习和宣扬。通过公司生产会等渠道，组织人员学习，物权法、物业管理条例、最高人民法院的司法解释、济南市棚户区改造物业项目管理方法、保安管理条例等，使管理服务人员得到应知应会的基本法律学问，规范日常管理行为。
主动关心处特长理行政处的日常事务，主动协调自管宿舍、办公楼、及相关物业的用水、用电、采暖、小区管理等方面的各种问题。
定期对各商业小区的日常管理工作进行检查，对发觉的问题准时处理，准时了解现场的状况，协调处理业主及客户关系，促进项目管理水平的提升。
加强思想修养，留意发挥先锋模范带头作用，20xx年进展为预备员。
物业公司工作总结及工作打算各位业主代表、各位领导，大家下午好！
刚刚过去的20xx年，是我们爱涛物业与园区业主公平相待，热忱服务的一年；是物业与业委会紧密联系，为业主造福的一年；是物业与某某置业坦诚相见，真诚合作的一年；是物业管理工作不断改良，服务品质全面提升的一年。一年来，我们分分秒秒牵挂着业主的利益，时时刻刻关注着业主的诉求，日日夜夜守护着业主的安静，得到了业主的广泛理解，得到了业委会的切实关心，得到了某某地产的深度支持！为此，我仅代表苏州物业江宁分公司全体员工，向某某园区全体业主、业主委员会全体成员、某某地产全体人员表示崇高的敬意和诚心地感谢！
下面，请允许我将物业公司一年来的管理与服务状况向各位做简要汇报。
一、20xx年度履行物业合同的回顾
20xx年度，我们紧紧围绕物业合同的相关规定和业主需要，仔细讨论落实第四次业主代表大会提出整改看法，在强化物业服务品质管理上付出了巨大的努力，取得了业委会、开发商和绝大部分业主的广泛理解与认同。
〔一〕注意企业制度更新，强化员工培训。
一是为强化物业服务品质管理，我们从强化目标管理入手，抓住人员管理、目标管理、责任管理三个重点，分别这对工程部、保安部、绿化部、保洁部制定并实施《工程部优秀员工嘉奖方法》《秩序管理目标考核责任制》、《绿化养护目标考核责任制》、《卫生保洁目标考核责任制》、《售楼处客服服务管理考核细则》等，分别与相关主管、班组长签订目标管理责任书和岗位责任制。同时，工程部实行每月工作考评，公司对安保、绿化、保洁、售楼处客服实行百分制考核打分，与工资挂钩，实行奖优罚劣。大大提高了各部门的工作责任心和任务执行力。
二是强化内部管理，全面提升管理水平。为实现行政管理规范化，办公室就行政管理工作，分别制定了《行政人秘管理规定》、《物资双人选购规定》、《物品进出库登记制度》、《食堂和就餐管理规定》、《员工宿舍管理规定》等，并建立启用相应的检查表、登记簿等，对上述文印、文具、电话、用电、用水、文明就餐、平安住宿等进行有效掌握。制度确实立与落实，促进了规范、节省习惯的养成，对于开源节流起到了很好的推动作用。
三是严格财务制度强化财务管理。在外部，严格根据财务公示要求，全年两次向业主公示公摊费用和公共事业收入状况，供业主查阅。在内部，严格财务报销制度，监督执行物资选购审批制，监督双人选购和进出库管理；严密执行物业收费、停车收费、广告收费、商业街摊位收费入账管理，要求手续齐全、入账准时、入库无漏；严格财务记账和出纳制度，确保账务完好精确记载，出纳平安无过失。
四是强化队伍的培训。我们针对物业公司人员流淌性大，基础素养参差不齐的特点，不断强化人员岗位培训，提高人员的思想和业务素养。分公司全年共招录办理入职277人次。同时办理各类离职145人次，员工内部调动8人次。依据人员变动状况，我们对每一位应聘人员，都详尽介绍公司规章制度、工资、休假、待遇、员工手册主要内容。利用采集指纹机会和各部、组班前会机会，进行岗前纪律、礼仪、执勤规范培训。使得每位员工都能尽快进入工作状态，发挥工作效率。定期深化各部门，对思想波动个人进行耐烦细致的思想沟通，交接员工思想动态，解决员工的思想问题，先后沟通、交心员工8人次，稳定了队伍，调动了主动性。准时把握员工工作动态，仔细考察考评员工表现，先后提拔嘉奖优秀员工26人次，批判辞退不合格员工17人次。保证的队伍始终主动向上，正气抬头，歪风刹住。
〔二〕物管客服主动树立服务意识，使得“一切为了业主”的理念深化人心。在开展为业主服务过程中，我们的五大组团客服部依据分公司年度总体工作要求，制定了以业主为中心，以服务为导向，以业主满足为目的客服工作方针，全心全意为业主服务。
一方面仔细履行客服职能，热心接待业主访问，虚心接受业主投诉，真心解决业主困难。全年共接待业主卫生、噪音、照明、失窃、车位、违章等各种诉求859起，客服在合同承当义务范围内事项，回复解决业主诉求570余起；对依法不承当义务的财物失窃、车辆被损、业主斗殴等大事，主动帮助报警100多次。同时，我们还设立免费打气、雨伞、急救箱、针线、小推车等便民点五个，义务关心业主供应包裹接收、扶送老弱病残、归还业主失物等便民服务1000多起；悬挂“防偷防盗”、“禁止种菜、养鸡”“雪天防滑”等提示横幅120多条，张贴通知、传单、贴士15000多次。年内收到业主赠送锦旗4面。
另一方面，接待业主各类报修2700余起，物业能够自行修缮的小故障1800多起。不能修缮的，主动联络维保单位和开发商予以落实。同时，物业公司主动与开发商协调，争取到地产公司深度支持，对一些多年困扰物业的重大疑难问题进行实质性解决：如对北区消防系统进行全面检测、改造；对旺邻居、贵临居单元门智能化进行了修
复；对吉邻居生活用水水压进行了中区提升改造；对睦邻居、友邻居部分房屋已过维保期但在维保期内没修缮的房屋渗漏和飘窗渗水进行全面修理；对吉邻居、贵临居、睦邻居部分单元生活污水排放不畅进行彻底改造；对商业街地下排水管网进行完全开挖重铺；对南区地下车库监控系统进行全部升级改造；对北区架空层通道全部进行“台改坡”，便于三小车下库停放。
再一方面争取到业主委员会对南区监控系统进行全面升级改造，将原来的监控系统升级改造为全智能监控系统，具有球机旋转、枪机搭配、周界护栏红外夜视、道闸摄像、手机可视、记录留存等功能。监控掩盖全部道路、道口、广场、围墙。
〔三〕工程修理以规范报修流程为基点，以服务业主为重点，以工程修理为要点，按质按量完成业主物业修理和公共设备维护。年初确立了年度工程修理的关键点，并责无旁贷地组织实施：一是对业主报修一一落实到位，特殊是关乎业主平安和生活的水电气设施故障、给水、排水系统故障、渗漏渗水等问题，根据轻重缓急原则，仔细制定打算，逐件准时解决。二是仔细调查、梳理公共设施的故障状况，准时、有效处置监控、道闸、电梯、生活水泵、路灯等故障，确保设备设施正常运行。三是到处为业主着想，主动协作消防、通讯、电力、自来水、煤气等部门对相关设施设备的管理修理，确保民生工程顺当运行。据统计，全年共完成业主室内保修762次，修理路灯396个,架空层灯412个,地库灯314个,楼道灯1596个，协调业主房屋渗漏86户，修理路面302处，修理更换各种井盖221块，修理水泵302处，清理积水井402个，修理屋面、外墙31处，修复单元门及智能化门襟221处，排解设备突发较大故障6起，联系处理外线水.电.气故障24起，修补围栏186米。另外，有效维护水泵房2座、配电房3座；另完成了每月水电费清分、核对，回收，处理偷电4起；此外，还修理更换道闸120多杆次，闸机修理300多台次；路障安装21处。全年未消失设施设备和人员平安事故，确保了小区工程修理品质。
〔四〕秩序管理依据小区特点和公司总体工作部署要求，确定全年秩序维护和车辆管理两大重点。从强化队伍内部管理为切入点，以平安管理工作为基础,以加大停车管理为重点,仔细维护小区秩序和平安。一是狠抓保安队伍建设，不断提高保安队伍整体素养。一方面严格落实各部位岗位责任制，分别与队长、领班、门岗、巡逻岗、监控岗等签订岗位责任书，明确岗位责任位职责。另一方面制定安保培训要案，每周定期进行一次岗位培训和工作例会，重点强化队列礼仪训练和工作规范，提高工作力量和水平。另一方面是加强队伍行为督察，对欺凌队友、借款不轨、饮酒上岗的人员准时处理、清退，维持了队伍的纯净。二是严抓小区秩序管理。重点是抓车辆、抓盗窃、抓平安。在严抓收费岗临时收费管理时，严格执行《收费管理规定》，对违规的人和事坚决惩罚，予以订正。在严抓车辆管理时，对于机动车辆和三小非机动车辆派专人进行24小时管控，限度遏制车辆乱停乱占位现象。在严抓防盗巡查时，强调巡逻有专人，有任务，有记录，对重点部位夜间实行埋伏、蹲守、巡查相结合，并对记录进行检查打
分。同时悬挂横幅，张贴公告、发放贴士等，提示业主防范，震慑小偷，有效遏制了偷盗形象。在严抓平安管理时，重点是防火防灾，对消防器材实行登记管理，对全部部位的器材进行有效期监控，部分实施了更换，对于检查的平安隐患准时提示业主整改。全年小区未消失重大平安事故。三是严抓商业街秩序和摊位管理。一方面加强对外摆摊位的归位管理，一方面顽强煤气使用平安提示，一方面加强地沟油排放掌握，一方面加强临时摊位的限位和收费管理。四是加强的监控值班管理，制定并执行监控室管理规定和应急预案，监控人员准时传递监控信息，有效处置了突发大事。经统计，全年安保部共处理突发大事150起，处理违章2300起，对不听劝阻的违停车辆锁车120余起，整顿清理商业街违规60余次，为业主做好事30余次，收到业主送来锦旗3面，此外张贴或发放各种宣扬资料15000余份，悬挂横幅120余条，划车位线1200余个。
〔五〕绿化、保洁服务围绕业委会和开发商的品质要求，重点提升绿化养护和卫生保洁品质。一是绿化人员定期对小区的绿化制定了具体的养护方案。每月对草坪进行修剪，确保草坪干净美观无明显杂草。依据季节、气候的改变细心实施绿化养护。全年共对花草树木定期培土20次，施肥12次，除杂草25万平方米，修枝10万株，补苗1200株，浇水26次，病虫害防治4次。保证区内的绿化养护质量。此外，在树木修剪期，支配专业人员对树木进行了修剪、造型，对树木进行刷白、防冻处理。使得绿化养护品质前所未有的提高。二是保持小区卫生干净。保洁主管对小区的保洁质量进行催促，对发觉的问
题准时处理，以保证小区的环境卫生。坚持每天根据保洁操作程序检查保洁人员工作的详细落实状况。对路面卫生、商业街卫生、广场卫生、楼道内的清洁专人每天进行去除。生活垃圾由专人负责清运，装修垃圾实行袋装存放在指定的位置由专车进行清运。定期派专人负责对区内的道路边休闲椅、指示牌、体育休闲游乐设施等每天进行清扫、擦拭，以保证服务区域的环境卫生洁净干净。三是售楼处保洁严格根据开发商的要求，始终保持售楼大厅、展现厅、景观区、样板房、办公区等干净卫生，维护了售楼处的良好形象。
二、面临的困难与问题
某某小区设计总建筑面积为85万平方米，截止20xx年底已交付睦邻居、友邻居、单身公寓、北区四个住宅组团高层住宅58幢，住宅4846套和一个拥有200余户的商业街区。由于历史和现实的诸多因素影响，车辆停放、公共修理、业主拒缴、内部管理等问题日益凸显出来，给我们的管理、服务和经营形成巨大压力。
〔一〕车多位少，停车管理难度大。据不完全统计，截止20xx年11月底，已入住业主拥有车辆1900多辆。随着业主入住不断增加，估计平均每月增加车辆20辆以上；加上E浪宾馆旅客车辆、地产、物业工作人员车辆和外来临时车辆，20xx年初，进入小区车辆将超过20xx辆。而现有地面公共车位376个，地下公共车位421个，地库〔22个〕已售产权车位不到400个，商业街临时停车场车位30个。此项合计约1200个车位。可利用资源：贵邻居未划线地面空位20个，麻田路、将大道、胜太路与小区接缝空间约80个。几项车位相加约
xx0个。那么车辆缺位就超过700个，随着时间的推移，这个数字很快还将突破。经业委会确定，20xx年车位安排不进行抓阄，仍连续20xx年度的车位续租。这就意味着七百辆车将成为小区停放“黑头户”。根据市政府规定，不允许阻挡业主车辆进入小区。那么，鉴于物业车辆管理力量的局限，车辆乱停、占位、占道、碾压路牙、绿地；堵塞人行、消防通道等现象泛滥，将给小区车位管理造成巨大压力。
〔二〕公共设施陈旧，遗留问题成了业主不交费的主要理由。由于历史缘由，硬件设施设备存在的遗留问题至今未能解决，成了业主不交费的主要理由：一是南区睦邻居、友邻居消防系统相当部位的管头连接不紧密，地下消防水管存在多处漏水,水压自泄严峻，二楼以上消防无法通水，隐患重大；二是部分路灯线路被土层掩埋，线路短路频繁；三是北区部分单元因下水外排管道铺设没有分层夯实，导致生活污水外排不畅，常造成污水满溢损坏家什；四是单元门智能化坏损严峻，需要大额投资才能恢复，五是小区围墙、院落、楼台等铁质护栏大面积严峻锈蚀腐烂；六是部分楼盘因设计缘由没有残疾人通道，业主深感不便；七是部分过保外墙粉刷层脱落，平安隐患频出；八是南区部分电梯主板和钢索老化，存在平安隐患。九是小区为开放式设置，通往小区的路径太多，盗窃防犯难度较大。十是商业街的管理是个难点，如何处理好经营创收与现场秩序维护这对冲突，需要拿出可行和永久的解决方法。等等。上述这些问题，给物业管理带来很大难度，也的确给业主生活造成很多不便，成了部分业主拒交物业服务费的主要理由。
〔三〕员工的教育和管理有待加强：一是管理人员的业务素养普遍不高，多数人员没有经过专业训练，从业时间短，业务学问浅薄，管理阅历欠缺，很多工作得不到标准要求；二是教育不够深化，培训得不到打算要求，部分员工的服务意识和规范化作业水平较低，影响了服务质量提升；三是现场管理工作存在时紧时松现象，服务中存在的很多瑕疵订正后重复消失，需要在检查的频次、深度、和“严”字上下功夫。
三、20xx年物业服务思路
20xx年分公司制定年度工作的总体指导思想是：大力增添服务意识，仔细细化服务品质，不断坚持克难攻坚，力争取得合同续签。全年工作的重点是：全面强化队伍建设，全面改良管理方式，全面提高服务品质，全方位收费和进展多种经营，全面推动三方合作。
〔一〕强化队伍管理，提升服务技能。
一是强化对管理人员的考核。二是完善奖惩激励机制。三是仔细整顿队伍。四是强化员工培训。五是在员工中开展“做业主满足员工，创业主满足岗”活动。
〔二〕细化服务，提升品质。
新年度的主要任务是，主动讨论、落实南北分治方案，在北区实施全封闭管理，实行人财物向北区倾斜，按四级三类标准实行服务与收费。仔细讨论解决南区的各项目治理方案，重点是车辆停放、防止偷盗和秩序管理。靠优质的服务和优秀的品质取信业主，取信业委会，取信开发商。
——工程修理服务一是设施设备维护连续作为主导工作去抓。二是抓好日常运行设备的维护工作。三是对需要公共修理基金开支的修理事项向业委会报出方案。
——秩序维护服务一是加强平安巡逻。二是加强门岗人、车进出掌握。三是建立突发大事别动队，快速突发大事。四是落实监控室24小时值班制度。五是连续开展门岗义务便民服务活动。
——停车管理服务一是加强机动车辆管理，制止碾压绿化、路牙、堵塞人行道出口和随便侵占他人车位行为。二是严格地库管理，维护道闸完好无损，坚决制止无牌车辆进入地库。三是对非机动车辆实施集中存放，在吉邻居7幢架空层派人看管，供应电瓶车充电服务。
——卫生保洁服务。坚持每天根据保洁操作程序检查保洁人员工作的详细落实状况，发觉问题准时整改，保证服务区域的环境卫生洁净干净。
——绿化养护服务连续定期对小区的草坪进行杂草去除、打药、整修等工作。重点对中心广场的景观区绿化养护。
——客户服务一是要的确转变工作作风，一切都以业主服务为导向，用真诚服务赢得业主信任。二是对待业主报修坚持执行报修流程，仔细做好登记、协调、催促落实和检查回访工作。三是对待业主诉求主动响应，能够解决的千方百计准时解决，为业主排忧解难，降低业主投诉率。
〔三〕亲密三方合作，推动疑难问题解决。
主动协调业委会关心申请动用修理基金，解决公共设施的遗留
和新生问题，主动协调开发商在主动履行质量管理的同时，主动关心解决质量遗留问题。
1、协调业委会着力解决南区、北区单元门及门禁对讲修复问题。
2、协调开发商和业委会尽快解决南区睦邻居、友邻居、消防下水管漏水及消防栓部件短缺和系统存在多点故障问题，消退存在的隐患。
3、协调开发商对北区电梯安装智能化门禁系统，实现进出电梯、单元门采纳刷卡的方式，禁止外来人员进入，确保平安。
4、落实业委会拟定的南北区大门人车分行智能道闸设置，要求具备远程掌握、数据编辑、自动计费等功能。
5、落实业委会拟定的方案，对北区监控升级改造，实现道路、广场、地库全掩盖。
6、协调业委会动用修理基金对小区原有围墙栅栏过于低矮，要求更换2米以上、顶端设置尖角的铸铁栅栏，并且安装红外监控。
7、协调业委会动用修理基金对睦邻居、吉邻居、贵邻居地基下陷变形导致生活污水外排不畅进行全面修复或改造。
8、协调业委会动用修理基金，对小区护栏大面积锈蚀、维期的房屋渗漏、外墙粉刷层脱落、电梯主板及钢缆故障等公共设施修理。
各位业主代表、各位领导：春节将至，在此我给各位拜一个早年！祝大家在新的一年里合家快乐、身体健康、心想事成、万事如意！
感谢大家！
苏州物业管理有限公司江宁分公司
二O一三年
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